编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

(资料图片仅供参考)

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

作为“城更篇”，将以当前城市化与经济发展进程中所面临的更新改造现象为命题，研究与探寻行业变革之时企业的应对和解决之道。

观点网 自禁止城市更新大拆大建后，经历一年多的暂停，广州旧改正在重新出发。

广州2023年城市更新工作计划提到，今年计划推进127个城中村改造项目，包括49个续建项目、20个新开工项目和58个前期项目。

似是准备加速前进的广州旧改，今年3月陆续出台的《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》和《广州市统筹做地推进高质量发展工作方案》（简称“做地新政”），为接下来推进增添了一些不同元素。

由于资金等问题，不少出险的民营房地产企业已退出部分旧改项目，而在新政下，民企的发展空间会是如何？

起伏的旧改

2015年《广州市城市更新办法》政策通过后，秉持着“政府主导、市场运作，统筹规划、节约集约，利益共享、公平公开”的原则，相关产权主体可以参与到广州城市更新改造项目中。

至2018年，旧改项目的高利润吸引各家房企纷纷入局，不少项目毛利率达到40%-50%，有些甚至超过100%。

因而，民营房企的身影频频出现在广州的众多旧村，村民等待房企进驻、民企期待合作，激烈的市场竞争下，大量的旧改项目快速敲定合作企业。

在此节奏下，更多的信息被隐匿于身后，如项目实际的改造难度、企业本身的资金情况等等。

2021年上半年，广州旧改延续“快批、快拆、快建”的原则，389条旧村在提速推进，一片喧嚣、热火朝天。

同年10月，《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》出台，城市更新思路被迫进行转变，不少项目陷入了停滞。

再遇上房地产政策调控周期，不少民企面临流动性紧张的情况，旧改项目推进陷入困局，使得进入冷静期的城市更新市场蒙上一层雾霾。随后，佳兆业、中国奥园、时代中国等多家房企陆续退出部分旧改项目。

至于为何选择退出现有旧村介入或合作改造项目，业内人士表示，主要是看到项目推进难度较大，需要及时止损，再叠加市场销售低迷、自身资金压力大。

倘若能拿回旧改前期投入“巨大”的资金，或许能短暂缓解民企资金压力问题，因而不少房企寄希望于此，但这笔资金实际使用牵扯多项业务并不易拿回，而退出的项目多由国企或区属城投公司接盘。

停滞一年多后，许多潜藏问题已然浮出水面，广州城市更新等待全面重启。

2022年3月，广州出台了《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》和《广州市统筹做地推进高质量发展工作方案》（简称“做地新政”）。

“做地”指土地整理各项前期具体工作，主体包括筹集资金、配合属地政府在指定范围内开展征收补偿安置工作等。

过往旧改从前期征拆都后期复建都是由一家开发商执行；新政下，由政府认定的国企介入前期做地服务，后续再通过政府收储的方式进行挂牌拍卖，因而一级开发和二级开发工作有所区分开。

天风证券认为，“做地”模式的推行可能加速旧改进程，国企凭借资金可以有效防止项目烂尾，提高旧改效率；政府引导国企完成土地“片区化”整理，较此前单项目的土地整理模式，能更有效地提升整理效率、降低处理成本，缓解财政压力。

第一太平戴维斯华南区策略顾问部负责人邓耀华也表示，城市更新进行到现在这个阶段，做地新政更多的是解决资金流传问题。在土地获取环节上，有更明确的资金支持和保障。

“未来政府和社会力量共同参与，才能把城市更新这盘棋下大、下好，做地新政只是一个开头，后面可能还会有更多的细则，不排除看到民企持续参与城市更新的可能。” 邓耀华表示。

民企的机会

城市更新市场变幻莫测，空间也被无限切割，角落亦潜藏着商业机会。

邓耀华指出，未来城市更新作为重点城市和片区的土地开发模式，已是一个势在必行的事情。

业内人士表示，新政做地的本质是政府亲自下场介入城市更新，通过指定的做地主体（全资国企）对重点城市更新片区统筹做地。目前阶段聚焦在重点地区的更新项目，通过做地模式为重点地区提供空间支持。

邓耀华认为，非重点片区的旧村、旧厂目前仍是按照原来的合作模式继续推进。

附则中亦提到，对于已公开引入合作企业的更新项目可继续按照合作改造模式推进，所以对已招商的项目影响较少。

因此，做地新政的出台并不意味着民企彻底丧失广州旧改参与权。

邓耀华表示，国企占比在提高，相应的民企或自主改造这部分比例就会缩减。但此前民企在技术层面上的积累和重点片区村的沟通和改造，这些工作并不都会白费。再从客观上来说，整体旧改的提速给量做了一个很大的遐想。

民企始终有自己的生存空间以及专业落脚地，因而他并不认同民企的空间会被大肆压缩。

他还提到，重点项目的招商引资包含片区甚至城市对于中高端的商业的企图心，这些对于直接负责城市更新主体的一些国央企并不是那么擅长。国央企资金充足但可能专业度不够，可能需要外界的合作方出谋划策或进行运营赋能。

相较于国央企，民企近几年遇到的问题更多的是缺钱。陷入现金流短缺的民企在广州城市更新推进停滞，寻求的出路更多是引入新的合作方。

据观点新媒体了解，2022年8月31日，富力地产和招商蛇口发布公告称，双方拟就华南区域城市更新项目进行合作；随后在9月，双方与中信证券、中国华融签署合作框架协议。

富力对此表示，这将有助于实现集团华南区域城市更新项目价值释放，缓解集团流动资金压力。

根据合作框架协议，各方将以富力集团位于大湾区的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究，推动合作事宜。同时，将优先围绕已选定项目探讨合作模式和路径，并适时探讨已选定项目外的其他富力集团所持资产的合作可能性。

邓耀华表示，现在民企正在参与或已经在实施阶段的项目，到后期如果遇到持续开发的动能不足问题，进而引入新的战略合作方，这是一个很大概率的事情。

因为城市更新本身周期很长，拆迁补偿、土地整理等多项工作完成后，市场情况可能已截然不同。

而微改造或有机更新活化项目周期并不会像大型旧改项目长达五年十年，耗时十几个月即可完成，资金投入量亦会大幅减少。邓耀华认为，这可能是未来民企重点发掘的部分。

邓耀华表示，城市更新真正意义上要做到把成本算好，核算好改造成本，然后在实施阶段需要有更加明确的权责界定，收益阶段应有良好的收益保障和划分。如果这三件事情都可以做好，城市更新才能够健康、平稳地发展下去。

此前，高速争夺旧改项目阶段的民企更多考虑的是想改哪里，现在则是更为理性的考虑有条件先改哪里。

时代的选择

借着“旧改大户”佳兆业美元债券违约的契机，另一“大户”时代中国于2015年开始提升其旧改土储的比重。

时代中国董事局主席岑钊雄在2021年度业绩会上表示，时代中国在2010年就已介入城市更新业务，当时投入较少，近几年得到了转化。

2017-2021年，时代中国介入的旧改项目数量快速攀升，2020年迈入千亿销售门槛后，城市更新收入更是达到151%的增幅，这给予其在城市更新中加注的勇气。

截至2021年末，时代中国在9座城市中拥有约135个城市更新项目，总货值超1万亿元。

禁止大拆大建政策出台后，时代中国此前通过提高容积率进而增加利润的模式并不能继续推行，加之市场整体销售下滑、旧改项目推进缓慢，不免身陷困局。

2022年4月，一份关于时代中国的《关于恳请支持旧改项目退出的报告》被流传出来。报告提到，公司已在广州获取9个旧城区改造项目，其中在黄埔区、增城区和从化区的8个项目无法正常推进，意欲退出，涉及金额共计20.1亿元。

“因受多方政策叠加调控，房地产企业融资渠道受限，项目销售回款显著下滑，严重影响现金流稳定性，而旧改项目沉淀大量资金。”这一纸报告更是讲述了众多申请退出旧改项目的民企面临的困难。

彼时，民企陆续退出一些批复难度大、位置并不占优的旧改项目，背后更多是经济账算不过来。

据观点新媒体不完全统计，时代中国目前在广州仍有6个旧村项目，大部分处于前期研究获已批复推进阶段。

虽然在广州旧改推进较为缓慢，但时代中国于6月仍以72.29%的同意率中选佛山洛溪村旧改市场改造主体。

洛溪村紧邻南海之眼，坐落于灯湖中轴片区。整村改造项目面积约为72.1亩，控制性详细规划为居住用地、商服用地及教育用地等，改造的意义更多是体现在对南海中轴的发展。

早在2020年，时代中国就已中选该项目前期服务机构，并在村内设立办公点。对于这个体量不到5万平方米的旧改项目，时代中国一直都是积极的参与其中各项工作，深耕于此数年，顺利拿下亦不奇怪。

业内人士表示，目前民企选择的旧改项目会考虑更多项目情况、所处位置、整体环境等等，相较此前会更加精选、更为谨慎稳妥。

透过时代中国拿下洛溪村形成管窥之见，资金不如此前充裕下，企业可以选择小项目进而撬动大片区效应，并非一味的追求规模。

旧改的喧嚣仍在继续，对于民企来说，选对项目、发展方向更为重要。

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